Alors que la vacance commerciale progresse en France, certaines villes parviennent à inverser la tendance. Plusieurs rapports récents consacrés à l’avenir du commerce de proximité permettent de mieux comprendre pourquoi. Stratégie commerciale, foncières, managers de commerce, attractivité, transmission… Tour d’horizon des leviers qui font la différence.
Rideaux baissés, vitrines vides, rues qui perdent progressivement leurs commerces : la vacance commerciale est devenue une préoccupation majeure pour de nombreux centres-villes et centres-bourgs. Et les chiffres confirment le phénomène. En France, 11,6% des locaux commerciaux étaient vacants en 2025, contre 8,8% en 2017. Dans les centres-villes, le taux atteint 11,7%.
Mais derrière cette tendance nationale se cache une réalité beaucoup plus encourageante. Une étude du Sénat portant sur 355 communes montre que 37,2% d’entre elles ont réussi à réduire leur vacance commerciale entre 2019 et 2024. À Étampes, elle est passée de 17% à 8,1%. À Vichy, de 14,6% à 8,8%. À Lorient, de 13,9 % à 8,4 %. À Brest, de 9,9% à 6,5%. La décommercialisation n’est donc pas une fatalité !
C’est aussi ce qui ressort de trois travaux majeurs publiés ces derniers mois sur l’avenir du commerce de proximité : le rapport Macarez-Schelcher-Saintoyant remis en octobre 2025, le rapport du Sénat consacré à la décommercialisation publié en juillet 2026 et le récent rapport de l’Assemblée nationale sur l’avenir des commerces de proximité.
Malgré des approches différentes, leurs constats convergent sur un point essentiel : il n’existe pas de solution miracle. Les territoires qui réussissent combinent plusieurs leviers et inscrivent leur action dans la durée.
Voici les six leviers qui ressortent particulièrement.
1. Faire du commerce une véritable politique locale
Premier enseignement : redynamiser un centre-ville ne consiste pas simplement à remplir les cellules commerciales vides.
Les territoires ont d’abord besoin d’une stratégie. Quels commerces manquent aujourd’hui ? Quelles rues doivent conserver une vocation commerciale ? Où se trouvent les cellules vacantes ? Quels sont les niveaux de loyers ? Quels commerçants vont prochainement transmettre leur activité ? Quels flux traversent le centre-ville ?
Le rapport Macarez recommande ainsi de placer une véritable stratégie commerciale au cœur des programmes de revitalisation, autour de quatre piliers : stratégie, action foncière, managers de commerce et animation commerciale.
Le Sénat va dans le même sens : son analyse des communes ayant réussi à faire reculer la vacance montre que le volontarisme politique et une vision structurante sont déterminants. Il souligne également l’intérêt de concentrer l’activité dans des parcours marchands clairement identifiés : mieux vaut parfois moins de rues commerçantes, mais davantage de boutiques occupées.
Le commerce devient ainsi une composante à part entière du projet de territoire, au même titre que l’habitat, les mobilités ou l’aménagement urbain.
2. Reprendre la main sur les locaux commerciaux
Une boutique ferme. Puis une deuxième. La fréquentation diminue, les vitrines vacantes dégradent l’attractivité de la rue et les commerces restants deviennent à leur tour plus fragiles. C’est pourquoi les différents rapports accordent une place importante au foncier et à l’immobilier commercial.
Les collectivités disposent déjà de nombreux outils : droit de préemption commercial, foncières locales, taxe sur les friches commerciales, restructuration de cellules devenues inadaptées ou encore dispositifs fiscaux.
Le Sénat rappelle par exemple qu’une commune ou un EPCI peut, sous certaines conditions, instaurer un abattement pouvant aller jusqu’à 15 % de la base de taxe foncière pour certains commerces de moins de 400 m², un dispositif encore peu utilisé. Il propose également de mieux observer les loyers commerciaux et de rendre la taxe sur les friches commerciales plus efficace.
Le rapport de l’Assemblée nationale va plus loin avec la proposition de créer des « zones prioritaires de commerce » dans les territoires confrontés à une vacance élevée et persistante, avec des outils renforcés pour agir sur les locaux et les loyers.
Derrière ces différentes propositions se dessine une même idée : attirer un commerçant ne suffit pas. Encore faut-il lui proposer un local adapté et des conditions économiques lui permettant de rester.
3. Donner un pilote à la stratégie commerciale
Avoir une stratégie est une chose. La faire vivre quotidiennement en est une autre. C’est tout l’intérêt du manager de commerce ou manager de centre-ville. Son rôle ne se limite plus à organiser quelques animations. Il peut suivre les cellules vacantes, accompagner les commerçants, rechercher des porteurs de projets, anticiper les fermetures, travailler sur la diversité commerciale et faire le lien entre élus, services de la collectivité, propriétaires et associations de commerçants.
Le Sénat recommande ainsi d’encourager la création de ces postes et leur attribue explicitement un rôle dans l’anticipation de la vacance et l’installation de nouveaux commerces. Le rapport Macarez place lui aussi les managers parmi les quatre piliers d’une stratégie commerciale territoriale.
L’Assemblée nationale va encore plus loin en proposant de pérenniser les postes, de professionnaliser le métier et de renforcer leur position dans l’écosystème local. La question n’est donc plus seulement : « Avons-nous un manager de commerce ? » mais « Lui avons-nous donné les moyens et la légitimité pour piloter notre stratégie commerciale ? »
4. Faire revenir des habitants… et des raisons de venir
C’est probablement l’un des enseignements les plus importants des différents travaux : un commerce ne peut pas prospérer durablement dans un centre-ville qui ne vit plus.
Pour fonctionner, un commerce a besoin de flux. Cela suppose évidemment des habitants, mais aussi des salariés, des visiteurs, des services publics, des professionnels de santé, des marchés, des équipements culturels, des événements et des espaces publics attractifs.
Le Sénat recommande ainsi de multiplier les raisons de venir en centre-ville. Il insiste notamment sur l’implantation des services publics, des professionnels de santé et d’autres activités génératrices de fréquentation.
L’accessibilité joue également un rôle déterminant. La question ne se résume pas à choisir entre voiture et piétonnisation : il s’agit de permettre aux différents publics de rejoindre facilement le centre-ville. Transports publics, mobilités douces, stationnement et parkings-relais peuvent donc être complémentaires selon les caractéristiques du territoire.
À cela s’ajoutent la qualité des espaces publics, la végétalisation, le patrimoine, la sécurité ou encore la propreté.
Le rapport Macarez résume parfaitement cette approche : « Un centre-ville qui fonctionnera sera un centre-ville où on habitera, on travaillera, on consommera. »
On pourrait presque résumer l’équation ainsi : habitants + services + accessibilité + attractivité = fréquentation = commerce.
5. Anticiper les transmissions avant les fermetures
C’est un problème moins visible que la vacance commerciale, mais probablement l’un des plus importants des prochaines années. Lorsqu’un commerçant arrive à l’âge de la retraite sans repreneur, ce n’est pas seulement une entreprise qui risque de disparaître.
Dans certaines petites communes, cela peut signifier la disparition du dernier café, de la dernière boulangerie ou de la dernière épicerie. Le Sénat consacre donc une partie de ses propositions à la facilitation des transmissions et reprises de commerces.
Le rapport de l’Assemblée nationale en fait même l’un des grands volets de sa stratégie, avec plusieurs pistes : meilleur accompagnement des cédants et repreneurs, mentorat, financement ou encore mobilisation des foncières.
Pour les collectivités, cela ouvre surtout une piste d’action très concrète : ne pas attendre la fermeture pour chercher un repreneur, identifier les commerçants susceptibles de cesser leur activité dans les prochaines années, échanger suffisamment tôt avec eux et mettre en relation cédants et porteurs de projets peut éviter qu’une cellule occupée aujourd’hui ne devienne la vacance commerciale de demain.
6. Aider les commerces à s’adapter aux nouvelles habitudes de consommation
Enfin, lutter contre la décommercialisation ne signifie pas chercher à reproduire le commerce d’hier.
Le commerce physique évolue profondément. E-commerce, seconde main, recherche de prix bas, vieillissement de la population, nouveaux usages numériques : les attentes des consommateurs changent et certains secteurs sont beaucoup plus exposés que d’autres.
Le Sénat considère ainsi que le magasin doit davantage miser sur ce qui le différencie d’un achat en ligne : conseil, contact humain, découverte des produits, réparation, personnalisation, services et expérience.
Mais physique et numérique ne doivent pas forcément être opposés. Présence en ligne, réseaux sociaux, réservation, click & collect ou communication ciblée peuvent au contraire permettre au numérique de ramener du flux vers les boutiques.
Le besoin d’accompagnement reste important : lors d’une opération nationale menée par CCI France, 48% des commerçants interrogés déclaraient avoir besoin d’aide pour améliorer leur visibilité en ligne.
Pour les collectivités aussi, soutenir le commerce local consiste donc de plus en plus à accompagner sa transformation, et pas uniquement son implantation.
La décommercialisation n’est pas une fatalité
Aucun de ces six leviers ne constitue à lui seul une recette miracle.
C’est probablement la principale conclusion à retenir des trois rapports.
Les villes qui réussissent ne se contentent pas d’organiser davantage d’animations, d’ouvrir un parking ou de chercher quelques nouvelles enseignes. Elles agissent simultanément sur la stratégie commerciale, l’immobilier, le pilotage, les flux, la transmission et l’évolution des commerces.
Et les résultats observés dans certains territoires montrent que cette action peut porter ses fruits. Rappelons-le : parmi les 355 communes analysées dans l’étude citée par le Sénat, plus d’une sur trois a réduit sa vacance commerciale entre 2019 et 2024.
La question qui nous intéresse désormais est donc la suivante : qu’ont concrètement fait les collectivités qui ont réussi ?
Votre ville a réussi à redynamiser son commerce ? Nous voulons connaître votre expérience
Chez Petitscommerces, nous avons décidé de poursuivre ce travail en allant au-delà des rapports.
Nous préparons une étude consacrée aux solutions qui fonctionnent réellement pour préserver et redynamiser le commerce de proximité. Et pour cela, nous recherchons des communes et intercommunalités qui ont obtenu des résultats sur le terrain.
Vous avez réussi à réduire durablement la vacance commerciale, redynamiser une rue ou un centre-bourg, faire revenir des commerces, faciliter l’installation ou la transmission, recréer de la fréquentation ou mettre en place une initiative particulièrement efficace en faveur du commerce local ?
Votre expérience nous intéresse.
👉 Proposez votre territoire pour participer à notre étude en écrivant à jonathan@petitscommerces.fr
Les initiatives sélectionnées pourront être étudiées et mises en lumière dans notre prochaine publication consacrée aux solutions de revitalisation commerciale.
